任意売却について
VOLUNTARY SALE
勤め先の倒産、失業、給与ダウンなど、予期せぬ事態により、住宅ローンの返済が困難になったとき。
このままでは、我が家が差し押さえられてしまう…、競売にかけれらる…。
そのような経済的にも、家族の生活も苦しい状況を、解決する方法の一つが、不動産の「任意売却」です。
ミラニトレーディングでは、任意売却をご希望のお客様に、借入先の金融機関との交渉、対象となる不動産の売買仲介を行っております。
任意売却をご検討の方は、お早めにご相談ください。
任意売却とは
任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなり、返済ローンが残った不動産物件を、金融機関など債権者の合意のもとに、債務者の意思で売却することをいいます。
住宅ローンの滞納が続くと、借入先の金融機関は、借入金の残額を一括で返済するよう要求します。一括返済できない場合、債権者は裁判所に申し立て、担保となる不動産を強制的に差し押さえ競売にかけます。
低い売却価額など債務者にデメリットが多い競売を回避し、できる限り債務者が望む条件で、不動産の売却、残債務の返済を図る方法の一つが、任意売却です。
任意売却のメリット・デメリット
任意売却のメリットとデメリットを、競売と比較してわかりやすくご説明します。
任意売却のメリット
市場価格で売却できる
通常の不動産売却と同じように、所有者（債務者）の希望価格で売却ができます。
ただし、一定期間で売却が決まらない場合は、価格を下げる必要があります。
ローンの滞納など経済状態を周囲に知られない
競売物件は情報公開されますが、任意売却は通常の不動産売却と同じ方法のため売却理由を周囲に知られることはありません。
引越し費用の確保、売却経費の控除ができる
債権者との交渉により、売却代金から引っ越し費用の確保、売却に関わる仲介手数料など諸経費を控除してもらえる可能性があり、経済的負担を軽減できます。
明け渡し日など売却に関する希望条件を出せる
通常の不動産売却と同じように、契約日や明け渡し日など売却条件について、家族の負担も考慮し、希望条件を出すことができます。
売却後の返済額・返済方法などを交渉できる
任意売却後の売却代金を支払っても残る残債務の返済は、債権者と話し合って決められます。債務者の経済状況などを説明し、返済額や返済方法について交渉することができます。
任意売却のデメリット
売却にともなう手続きが必要
任意売却は、通常の不動産売却と同様に、売却に関わる条件交渉や手続きなど、所有者(債務者)自身で行う必要があります。競売は、すべて裁判所によって行われます。
債権者・連帯保証人の合意が必要
任意売却は、債権者の合意が前提ですが、連帯保証人の合意も必要となります。売却後の返済についても、連帯保証人にしっかりと説明をしなければなりません。
早く引っ越さなければならない
任意売却は、競売の入札開始までに、売買契約、所有権の移転、引渡などすべての手続きの完了が必要です。
競売に比べ3～6ヶ月ほど早く引っ越さなければなりません。
成立しなければ競売に
対象となる不動産物件の任意売却が成立しなかった場合、競売に移行することになります。
競売の入札通知書が届くまでに任意売却を成立させる必要があります。
競売を回避し、
任意売却を成立させるために
裁判所によって強制的に行われる競売を回避するために、任意売却は重要な手段ですが、売却が可能な期間は限られています。
一定の期日まで返済をしなくてよいという債務者の利益、「期限の利益」が喪失するローンの滞納6か月から、競売の期間入札通知書が届くまで(多くは滞納13～16ヶ月目)に任意売却を成立させるためには、債務者・債権者・売買を仲介する不動産業者の協力が不可欠です。
債務者には、債権者との交渉から、売却の業者探し、売却・返済条件の話し合いや手続き、引越しなど、やるべきことは膨大にあり、知っておくべきことも多くあります。
ローンの返済が困難になったら、早めに弁護士、司法書士、任意売却を扱う不動産会社など専門家に相談することをおすすめします。